急速に拡大したアメリカの一戸建て賃貸住宅ファンド

 2月、ニューヨーク証券取引所に「一戸建て住宅賃貸」最大手のインビテーション・ホームズが新規上場した。同社はファンド大手・ブラックストーンの傘下で、保有・賃貸する住宅は48,431戸だ。

 

 ちなみに同業の第二位はほぼ同戸数の4.8万戸(アメリカン・ホームズ・4・レント)、第三位は3万戸(コロニー・スターウッド・ホームズ)で、以上が御三家である。

 

 「一戸建て住宅賃貸」というビジネスが国際的なメディアで最初に注目されたのは2013年で、当時の記録を見るとこの時点でブラックストーンは2万戸、合併前のコロニーキャピタルは8000戸に投資済みだとされている。今回の開示によれば、インビテーション・ホームズは累計約100億$(1.12兆円)を住宅取得と取得後の修理のために支出している。

 

 別の資料によれば同社と同じ、いわゆる「大手投資家(ファンド等)」全体による賃貸目的の一戸建て住宅への投資は、今日までで累計320億ドル(3.58兆円)に上る。

 

 アメリカ以外には、このように超巨大なスケールで「一戸建て住宅」の賃貸事業を行っている会社が存在する国はない。賃貸マンションならともかく一戸建てで行うのであるから、不動産賃貸業としての手間ひまを考えると、気が遠くなるような規模だ。

 

 一戸建て住宅賃貸が大規模に成立したきっかけは例によってリーマンショックで、これによりローンを払えずに手放されて市中に出回る中古住宅が激増、市場価格は大きく下落した。しかし銀行はローン融資に厳しい姿勢をとるようになり、一般消費者にとってはせっかく住宅価格が下がったというのに買いづらい状態となっていた。

 

 ここへ登場したのが俗に「ウォール街のマネー」と呼ばれる資金だ。彼らは大量の現金を持っており、市場在庫の中から優良なものを随意に選んで買うことができた。一般の購入者からの申し込みにはたいていの場合、「ローンの融資承認」等の停止条件がついていたので、ファンドは簡単に競り勝つことができたからである。

 

 その一方で仕入れた住宅の「賃借人」にも不自由しなかった。差し押さえにより持ち家を手放してしまった人間たちがアメリカ中に溢れていたためだ。「一戸建て住宅賃貸」への投資は魅力的な利回りをオファーすることができ、ファンド群は資金調達にも困らなかった。

 

 債務者がローンを支払えなかったことをネタにしてこのようなビジネスを日本ですると非難をあびそうな気もするが、アメリカではそのような非難は一切起きていない。

 

 エグジットの取り方も、興味深い。

 

 まずこの業界では中小規模のファンドの合従連衡が起きた。数千戸単位まで成長したファンドが大手にポートフォリオをまるまる転売したり、あるいは会社ごと身売りして吸収合併される例も見られた。

 

 「リート成り」して上場し、株式売却の形でエグジットを取る方法は日本人にもわかりやすい。今回のインビテーション・ホームズはその例だ。

 

 一方、そのインビテーション・ホームズがエグジットとしてかつて採った方法は「家賃収入を裏付けとした新種の債券の発行」だった。2013年にこれを発表した時はこれは新種のアセットクラスの誕生かと騒がれたのだが、まだあまり普及してない。

 

 さて現時点での中間総括をしてみよう。

 

 アメリカの住宅市場は回復を遂げ、現在の価格水準では市場で新たに購入して賃貸に出してもうまみは小さいし、大きな値上がり益ももう期待薄だ。一部の会社はまだ購入を続けているが、全般的に見ると投資のペースは一段落している。

アメリカでも以前は「一戸建て賃貸住宅」を手がけるのは個人富裕層か、せいぜい地域限定で展開している中小規模の会社しかなかった。全米の一戸建て賃貸住宅における大手投資家のシェアは1-2%と言われ、この点では今後の拡大の余地はまだありそうにも見える。

 

 株式市場を見ると、今回のインビテーションホームズの新規上場は投資家から概ね歓迎されたと言ってよい。「歓迎」の理由の一つにあげられているのはアメリカの持ち家率が下落傾向にある事で、賃貸住宅への需要は今後も根強いと考えられる。

 

 もう一つ大きいのは、政府系金融機関のファニーメイが先日、インビテーションホームズに対して10億$(1120億円)の保証をするとした事だ。これによりこのビジネスが「住宅バブル破裂に伴う短期的なあだ花ではない」とファニーメイも認知したと取られている。

(ドル=112円 2017年2月7日近辺のレート)

                 ジャパン・トランスナショナル 坪田 清

三井不動産リアルティ㈱発行 

REALTY PRESS Vol.39 2017年4月