2016年9月のブログ

マンハッタンの「ハドソンヤード」

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 紛らわしい話だが「マンハッタンのハドソンヤード開発」というと指すものが2つある。

 

 一つは三井不動産も一部のビル開発に参画した、デベのリレイティッドが主導している大規模開発で、ブロック数にして7つ分。総事業費は250億$だ。

 プロジェクト名が「ハドソンヤード」。

 

 もう一つは前記の7ブロックを含む、全体で約45ブロック分となる地区全体の再開発で、ここは2005年にニューヨーク市によってゾーニングが変更されて、高層のオフィスビル開発等が可能になった。地区名が「ハドソンヤード」。

 

 その中の最大規模の開発が、「リレイティッドのハドソンヤード開発」という事になる。

 

 広義の「ハドソンヤード」におけるリレイティッド以外のデベとして目に付く所には、ティッシュマン・スパイヤーやブルックフィールズ、シルバースタインがある。

 

 JPモルガンは一時、この地区への本社屋の移転を検討し、市当局と優遇措置の交渉までしていたが、結局取りやめて対岸のニュージャージーへ移転することにした。

 

 ニューズコープとフォックスはシルバースタインと交渉中との報道があったのだが、その後の音沙汰はない。

 

 一番大がかりなリレイティッドの開発は、おおむね(「非常に」と言っても良い)順調だ。

 

 先日は開発地の中心部に設置する巨大なベッスル型オブジェの完成予想図を発表した。オブジェの建設費だけで1.5億$、さらに周辺整備費で5000万$もかける。

 そこそこのビルが建ってしまうほどの費用のかけ方だ。

 

 52階建ての第一号ビルはこの5月に竣工、テナントはコーチやロレアル、ボストン・コンサルティング等だ。

 

 三井不動産の参加で、その対象となった一本のビルについて、リレイティッドのリスクは大幅に減った(転嫁した)。

 

 ウエルスファーゴやKKRは別のビルの床を万坪単位での購入を決めた。

 

 タイム・ワーナーは開発のごく初期の段階で、本社の移転を決めている。

 

 モールには老舗デパートのニーマン・マーカスが入居、これはニューヨーク、初進出だ。

 

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Sony’s Real Estate Brokerage Venture Radiates Red With Yahoo!

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Sony Real Estate Corp.

 

    Capital                         1,822 Million Yen as of Mar 2016

    Reserved Capital         1,822 Million Yen as of Mar 2016

      (Total                         3,644 Million Yen)

 

    Shareholders               Sony     56.3%

                                        Yahoo   43.7%

 

    Homepage  https://sony-fudosan.com/

   Tel 0120-213-919

 

(P/L)

    Deficit during April 2014 – Mar 2015 : 314 Million Yen (about $3.1 Million)

    Deficit during April 2015-Mar 2016 : 485 Million Yen(about $4.8 Million)

(B/S)

    Accumlating Loss800 Million Yen (about $8 Million) as of Mar 2016

 

(Blog)

  「ソニー不動産」は今年もかなりの赤字か?→経常赤字4.27億円で確定

 

 

(Bloomberg)

https://www.bloomberg.com/news/articles/2014-04-24/sony-to-start-real-estate-unit-as-ceo-hirai-seeks-new-business

 

https://www.bloomberg.com/news/articles/2015-07-22/sony-taps-yahoo-in-real-estate-pact-to-boost-financial-business

 

(Nikkei Asian Review)

http://asia.nikkei.com/magazine/20140918-MARKETS-IN-YOUR-PALM/Business/Sony-gets-back-to-basics-with-real-estate-foray

 

(Wall Street Journal)

http://blogs.wsj.com/digits/2014/04/24/sony-strays-further-from-roots-into-real-estate/

 

https://blogs.wsj.com/japanrealtime/2015/07/07/sony-yahoo-japan-look-to-shake-up-real-estate-business/

 

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関東鉄道ビール列車(守谷―下館)

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 高校(筑波大付属駒場高校)の修学旅行の時の「班」の年に二回の飲み会、今回は茨城県へ遠征した。幹事が関東鉄道の「戸頭」に住んでいたために「関東鉄道ビール列車」となった。

 

 普段は7人が集まるのだが、今回は4人。前にも書いたがこのメンツは全員、東大卒。

 参考:「渋谷駅の乗り換えにおける位置エネルギーの問題」

 

 ただ「東大卒」ったってみんなそんなにエラらくない。

 

 話は脇道にそれるが、東大の「文系」では一番エライのは法学部。経済学部は所詮はお金の話をする学部だからクライはガクッと落ち、文学部というのは浮世離れした学部。

 

 法学部には概ね4つのヒエラルヒーがあり、一番下の層が民間会社勤めで数としてはこれが一番多い。

 下から2番目が中央官庁で、大蔵省(財務省)と外務省が別格、次が昔の自治省で他の省庁はその他大勢だ。

 ヒエラルヒーの上から2番目が東大在学中か卒業直後に司法試験者に受かって諸大学の先生とか裁判官、弁護士になるグループ。

 ヒエラルヒーの頂点に立つのは(例えば)史上最年少で司法試験に合格して卒業と同時に東大法学部の助手になる。

 だから世の中の社会で出会う「東大法学部卒」の人の大部分はこの「東大法学部の序列」の中の一番下から、下から三番目までなわけだ。

 

 もちろんこれは完全に私見でそもそも昭和の時代の話だし、本当の所は良く知らない。

 

 理科系の「序列」の話も書きたい所だが、ものすごく私見が混じるので略す。理系は学科も細分化し、文系のロジックとはまったく違います。ちなみに私は一応、理科系だ。

 

 さて「関東鉄道のビール列車」だが、沿線に「キリンビール」と「アサヒビール」の工場があり両社と関東鉄道がタイアップし、年に数日「ビール列車」を運行している。

 

 今日は「スーパードライ飲み放題+お弁当+車窓の景色」で5000円。

 

 なんたって「守谷始発で下館」まで行って、往復したわけだ。折り返しの停車時間中を利用して「下館美術館」というもろに地方にありがちな美術館まで散策してしまった。

 

 車窓の風景としては、「そばの花の畑(ちょうど盛りだった)」と「なし園」が目につきました。

 あと「豊田城」が立派だったけど、由来がよく分からない。

 

 「下館」なんてよほどの事がないと、人生では行かない。けっこう楽しかったです。

 

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ウォールストリート・ジャーナルが指摘する日本の不動産の問題点

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 8月にフィナンシャルタイムズが日本の不動産の問題点を記事にしたが、今度はウォールストリートジャーナルのアジア版が違う切り口で、日本の不動産の問題点を記事にした(8月31日付け)。本国版でも載っている記事なのかどうかは、確認していない。

 

 日本の不動産セクターを見ると、2015年の暮れ以降、リートは上昇しているが、不動産株は下落している。

 リート最大手の日本ビルファンドはこの一年間で20%上昇したが、住友不動産株は34%下落した。

 1月の日銀によるマイナス金利導入以降を見ても、リートは9%上昇、住宅マンション中心の不動産デベ株(たぶん、不動産株のことだろう)は8%下落となっている。

 

 このように二つに大きな差が付いた直接的な原因は、日銀によるリートの大量取得で、2010年以降に日銀が購入したリートの額は3320億円、その半分は昨年以降に実施された。いまや日銀が5%以上を保有するリートの銘柄数は1ダース以上だと、ウォールストリートジャーナルは指摘している。

 

 問題は経済の先行きに関して、投資家の考え方を示しているのは「好調に上昇するリート」なのか、「下落する住宅マンションデベ」なのかだ。

 

 東京では2020年オリンピックを目指して、盛大なスクラップ&ビルドが進行中だ。しかしデベの株の不調さは、これによっても、あるいは日銀の刺激によっても、投資家が日本の景気の先行きに自信を持てていないことを示している。

 スクラップ&ビルドの過程では、一時的にオフィス床の供給は減るのでその間は需給がタイトになる。しかし新築オフィスの供給は今年でさえ、昨年よりも65%も増えるのだ。

 

 以上が、ウォールストリートジャーナルの中ぐらいの長さの記事の概要だ。

 

 それにしても、今、東京とその周辺で進行中の多くの面的オフィス開発、本当にテナントが埋まるのだろうか。

 

 過去にも2003年問題、2010年問題等があったが、それらは何とか乗り越えてきた。

 でもそのたびに「倍ガケ」している感じがするのだ。

 勝つたびに倍ガケを続ければ、いつかは大負けしてしまう。

 

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フィナンシャル・タイムズが指摘する日本の不動産の問題点

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 フィナンシャルタイムズに載ったのは8月6日付けだから、少々旧聞に属するが、同紙が日本の不動産市場なり、不動産制度をどう見ているか、一部をご紹介したい。

 

 まず指摘しているのが、日本、特に東京では人口比での新築住宅の件数が非常に多いことだ。

 2014年の新築住宅着工は東京都は142,417戸(人口1330万人)で、これはカリフォルニア州の83,657戸(人口3870万人)どころか、イギリス全体の137,010戸(人口5430万人)より多いのだ。

 

 また日本の用途規制では工業主体の地区でも住宅の建設が許されている。

 

 私の理解では日本では都市計画法制定の際に、工場地域にある住宅は騒音や異臭からこの地域から出ていき、住宅・工場の混用地帯はいずれ、自然に工場用途に純化されるとの議論がされたからだと教わった。

 

 その後、実際には移転する工場の跡地が絶好のマンション事業用地となった。これは法が想定したのとは正反対である。

 この点では、都市計画法の用途規制の理念は破たんしている。

 

 また、「土地」をどう使おうと――例えゴシック調の建物をピンク色で仕上げようと――自由だというのが日本では常識となっている、というのもフィナンシャルタイムズには奇異に映るようだ。

 

 イギリスやアメリカの不動産開発では、地元のコミュニティが大きな発言権を持つことが多々ある。アジア諸国では法の未整備もあって、突然、訳の分からない関係者が登場して、開発に待ったがかかったりする。

 

 まあ、フィナンシャルタイムズのこのくだりは極端なものの言いようだ。

 

 どんな国でも、不動産について「私的財産の自由」を100%認めるという事はありえず、必ず「公共の福祉」との平衡が図られる。日本の場合、「(法律が許す範囲での)私的財産の自由」の許容範囲が欧米よりも大きいという「程度の問題」の話だと思う。

 

 通常、外国人が日本の不動産で最も奇異に感じるのは、なぜ中古住宅がかくも早い速度で市場価値を失うかなのだが、これは言い古された話だからか今回は触れられなかった。

 

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