2016年8月のブログ

現在、世界で売りに出されている1億$以上の住宅は23件

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 1億$といったら、今のレートで大体100億円だ。

 ブルームバーグが報じたところによれば、そんな住宅が現在、世界で23戸、売りに出されているのだそうだ。

 

 もっともこれはどうやって捕捉したのかという問題と、「1億$」というのはあくまで売主側の「売却希望価格」であるという事が問題としてある。

 この価格帯の物件は売主の希望価格通りで売れることなど、皆無なのだ。

 

 「23戸」のうちの1件は、モナコ所在の3億$だ。

 

 これは日本のニュースでも背景で出てきたことがある、マンションの最上層5層を縦に連結した住戸だ。以前、ブルームバーグのネットのニュースでは訛りがひどいニュースキャスターが登場してレポート、私は聞き取れなくて英語に強い甥っ子の助けを借りた。

 

 マンション・デベがこんな商品企画をするのは狂気の沙汰に思えるが、たぶんどこかの王様か何かに話をしていて、かためそこなったうちに流れたのだと思う。

 

 てっきりこれが世界で一番高い住宅だと思っていたら、フランスのコートダジュールの物件は4.55億$だという。「3億$」にしても「4.55億$」にしても、3割引きでも売れないと思う。

 

 これらは「売り買い」の話だが、自宅として建てた=市場価値なんて関係ない、というのならもっとすごいのがある。

 

 それはインドの財閥の総帥がムンバイで建てた地上27階建ての自宅だ。高さ的には普通のオフィスビルだと50階建て以上に相当する。

 

 いくらかかったかなんて、本人もゼネコンも設計事務所も誰もわかっているはずはないのだが、一声8億$と言われている。

 調度品コミだと10億$とも言われていた。

 

 マイケルジャクソンのネバーランド、これは去年、1億$で売りに出されたが、まだ成約していない。

 

 大豪邸に遊園地、動物園、湖まである360万坪の物件だが、売れないのはカリフォルニアにおける「超豪邸」のロケーションから外れているためのようだ。

 

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再び混とんとしてきた万科企業のM&A

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 中国最大のマンション・デベである万科企業を巡るM&A合戦について・・・。

 

  25%を買い占めていた(いまひとつ正体不明の)宝能集団にマージンコールが発生しているとの情報から、この戦いも終わりが近そうだ(宝能側の負け)と、以前に書いた

 

 しかしここへ来て新たに、恒大集団が万科企業の株式6.82%を買収した事が公表され、話がまた分からなくなってきた。買収に要した額、146億元。今のレートで2230億円。

 

 宝能集団とは違って、恒大集団はちゃんとした会社だ。広州本拠のマンション・デベで、勘定の仕方によっては中国第2位とされる。今はコングロマリット化しつつある。

 

 しかし恒大集団も借金まみれである事、はなはだしい。借入金総額は290億$で、今のレートで2.9兆円。これはEBITDAの約10倍だ。

 

 それでも今回の買収発表を好感して万科企業の株価が約10%上昇したので、もう200億円規模のペーパー・プロフィットを得ている。

 

 恒大集団の狙いは明らかにされていない。

 一応、純投資だと言っているが、そんなはずはないので勝手に狙いを読むと、

 

  その1)万科企業に恩を売って経営権には関与しない代わりに、具体的にどこかの(例えば万科企業の本拠地である深圳での)マンション事業での協力を迫る。

 

 その2)万科企業に恩を売って、万科企業がかなり固め終わっている深圳メトロとの不動産事業提携に一枚、かませてもらう。

 

 その3)手詰まりになっている宝能集団に近寄り、協力して万科企業をのっとる。

 

 こう見ると、キーポイントは相変わらず、華潤の持つ10%に見える。

 

 最終決着の期限は来年たぶん3月の株主総会での取締役の選任という事になる訳だが、本当にこれにもつれ込んだら、どういう事になるのでしょう。

 

 中国の会社法における取締役の選任手続き、勉強しておかなくては・・・

 

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バンクーバーで「中国人」を狙い撃ちにした不動産市場抑制策導入へ

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 カナダではバンクーバー、トロント、カルガリーで住宅価格高騰が問題化している。

 

 特に上昇が激しいのは、西海岸のバンクーバーだ。6月の住宅の平均売買価格は前年比で32%上昇、一戸建てに限れば39%も上昇し今や平均価格は160万カナダ$(1.3億円)である。

 

 価格高騰の主因の一つは外国人による購入だ。調べによれば全取引件数の5%、額では6.5%が外国人による購入だった(言われていたよりは少なかった?)。ほとんどが中国人だ。

 

 バンクーバー市が属するブリティッシュ・コロンビア州は住宅価格抑制のために、外国人投資家を狙い撃ちにする事にした。

 通常は売買価格の1~3%である不動産取引税について、外国人(≒中国人)による購入の場合は税率をなんと「15%」にするというのだ。

 

 「空き家税」も検討されている。中国人は先進国での住宅投資を金庫代わりに考えている部分があり、購入したまま空き家としている例が多い。これがもろに対象になる。

 

 一般に不動産市場の行き過ぎを抑える政策手法は二つに分類できる。

 

 一つはマクロの金融を引き締める手法で、政策金利(公定歩合等)を引き上げたり、預金準備率を引き上げたりする方法だ。

 しかしブレグジット騒ぎに伴う動揺から、カナダの中央銀行としてはこれはとりづらい。

 

 もう一つは住宅取引を狙い撃ちした手法で、代表的なものに住宅ローンの融資基準を厳しくする方法、一家について二戸目以降の住宅取得を制限する方法、投資用に住宅を購入する投資家に対してローンを借りづらくしたり税を重くしたりする方法、外国人投資家に対して何らかの制限(税を重くする方法を含む)を加える方法等がある。

 

 外人投資家の多くは全額キャッシュの場合が多く、ローン制限を導入しても外人による投資を抑制する効果は薄い。従って採りうる手段も限られるのが通例だ。

 

 私が知る限り、イギリス、シンガポール、中国、オーストラリア、カナダで上記の規制のいずれかが採られている。

 

 今回のバンクーバーの方策は、どの程度、有効なのだろうか。

 カナダ国籍の中国人の名を借りた法人で買えば、しり抜けとなる気がする。

 また、15%課税開始直前には、駆け込み需要が発生、一段高となってしまう気もする。

 

 しかし、これの導入は住宅価格の抑制(下落)に対して一定の効果はあると思われる。

 

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「上海ディズニーランド」の出足が順調か否かを知りたい

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 去る6月16日に鳴り物入りで「上海ディズニーランド」がオープンした。

 中国に約300カ所あるとされるテーマパークの、超大型新人だ。例によってディズニーのポリシーなのだろうが、開業1ヶ月間の入園者数は発表されていない。

 

 同プロジェクト、全体面積7平方キロのうちの3.9平方キロがフェーズ・ワンだ。今回開業部分に含まれる主なものは「上海ディズニーランド」「ディズニータウン(物販・レストランエリア)」「ホテル(2棟)」等。

 事業費はなんと55億$で、初期赤字が予定されている。

 

 3.9平方キロというのは118万坪だから、東京ディズニーランドやシーや周辺のホテル群を含めた、「東京ディズニーリゾート」全体の面積・約60万坪の倍である。

 

 それどころか、第二フェーズもかなり準備が進んでいるらしい。

 

 1992年にオープンしたパリのディズニーランドでは第一フェーズ(マジックキングダム+大型ホテル数棟等)の出足がこけて、自信満々で準備を進めていた第二フェーズを着工寸前で凍結するハメになったという苦い思い出がウオルト・ディズニー社にはある。

 

 大連万達のCEO・王健林氏は「事業費が55億$」とはバカ高いとした。大連万達が15数カ所で手がけているテーマパークの事業費は、8億$とも13億$とも言われている。

 

 しかしテレビを見て、高コストの原因の一端が見えた。アトラクションの「開発費」に、途方もないコストがかかっているのだ。

 

 思い起こせば1983年にオープンした東京ディズニーランドは、カリフォルニアのディズニーランドのデッドコピーだった。基本的なコンセプトや建築用の設計図がすでにあったのだ。中には1955年にオープンした当時に作られたアトラクションもあったはずだ。

 

 これは今、思えばコストセーブの点で重要な選択だった。へたに「カリブの海賊」や「イッツ・ア・スモール・ワールド」等を1980年前後の技術でバージョンアップしていたら、いくらかかっていたのか分かったものではない。

 

 それでも東京ディズニーランドは当初は一声700億円としていた工事費が、最終的には1400-1600億円になった。もしバージョンアップを図っていたら、もう500-1000億円、必要だっただろう。

 

上海ディズニーランドの注目点

  第一:各種のライドは正常に動いているか?

  第二:来場者数は年1000万人のペースに乗っているか?

  第三:初期費用償却も含めた赤字はどれだけで済むか?

 

(追記のブログ:上海ディズニーランドの出足、懸念されていたよりも順調

(追記のブログ:今度はディズニーにとっての悪い話・2件

 

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ニューヨークの現在のマンション市況

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 世界の住宅市場は、見どころ満載だ。日本が一番、つまらない。

 ここではNY(マンハッタン)の分譲マンション市場の現在(2016初夏)について書こう。

 

 まず価格帯の区分だが、マンハッタンでは以下のように分類できそうだ。

 100万$・・・メディアン価格。これ以下は低額物件。

 200万$・・・単純平均価格。超高額物件が多いため、メディアンとこんなに差が出る。

 400万$・・・平均価格の倍にあたり、これより上が大体「ラグジュアリー物件」か。

 1500万$ ・・「ウルトララグジュアリー」と「(単なる)ラグジュアリー」の境目か?

 6000万$ ・・現在みられる取引の最高上限がこのくらい

 1億$・・・・NYマンション市場での過去にあった最高額の取引

 

 (現在の市況)

 6000万$~1億$という取引はほぼ皆無になった。

 400万$~6000万$のラグジュアリー物件の市場はかなり軟化、売れづらい。

 100万$~400万$も軟化、以前は入札だらけだったが、今はそうではなくなった。

 100万$以下の物件は依然として売れているが、どこでも入札と言う状況ではなくなった。

 

 NYでは過去数年、マンハッタンの住宅価格が上昇を続けたため、橋を渡ったブルックリンへ住宅需要がにじみだしている。一部のブルックリンの様相は昔とは全然違う。

 

 ついでに「賃貸マンション市場」の方も書いておこう。

 

 どこのデベも、賃料の価格帯を4つに分けた時の「最上位の4分の1」を狙って物件供給していることもあり、このセグメントは供給過剰になっている。

 1か月のフリーレントや、ブローカー手数料の肩代わりといった実質的な家賃値引きが横行している状態だ。

 

 また、前記の分譲マンションで区分した「ウルトララグジュアリー」クラスに相当する賃貸マンションは、ただですら供給過剰のところに、分譲済みのウルトララグジュアリーマンションを購入した投資家が今後、賃貸に出すはずなのでいっそう需給が崩れるものと見込まれている。

 

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