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万科企業を巡る中国初の敵対的買収の顛末

  中国最大のデベの一つである万科企業を巡る敵対的買収が一件落着となった。今回はこの件を報告したい。

  

 万科企業はマンション中心のデベとして売上高で長らく中国トップを走っていた。近年は緑地集団や恒大集団に首位の座を譲った年もあったが、実力的には今でもナンバー・ワンである。中国の65の都市で事業展開をし、2016年12月期の売上高は2289.2億元(3.85兆円)だ。日本最大のデベである三井不動産の2017年3月期の売上が1.70兆円であることと比較するといかに巨大であるかがわかる。

 

 2015年12月、この万科企業について株を買い占め、経営陣の交代を要求するところが突然現れた。「宝能集団」という無名の企業グループだった。当初の段階で資金源がグループ企業が販売する「保険」であるらしいことが分かった。宝能集団は最終的には万科企業の株、25%分を買占める事になる。

 

 万科企業は宝能集団のこの動きに激しく反発、2016年3月に企業防衛のための味方(いわゆるホワイト・ナイト)として、深センメトロを引き入れた。同社に20%分の新株を割り当て、引き換えにその資金で同社の保有土地を購入するという交渉をまとめた。株と土地のスワップ(交換)である。新株発行により分母が大きくなるので、宝能集団は第2位株主に落ちるはずであり、またこのスワップは事業戦略面でも実に的を得たディールに見えた。

 

 ところがここで誤算が起きた。万科企業の第二位株主で15%を保有する華潤創業がこのディールに反対したのだ。国営企業である華潤創業は以前、万科企業からの依頼で出資に応じて安定株主になっていた経緯があり取締役も3人を派遣、万科企業に友好的な株主のはずだった。この時の同社の動きは奇妙で宝能集団に近づいていた時期がある。宝能集団と華潤創業の持ち株を合計すると40%になり、万科企業の深センメトロ宛ての新株割り当ては不可能となった。なぜ華潤創業がこの時、万科企業に対して敵対的な立場をとったのか、表向きの説明では新株の発行価格が低すぎるためだが、これはとても納得のいく話ではない。

 

 この時、新たな参戦者が登場した。万科企業のライバル、恒大集団だ。同社は最終的には万科企業の株式14%分の取得に363億元(6098億円)を投じた。恒大集団が買収騒ぎに割り込んできた目的については、諸説ある。単純に株価の値上がりを狙った、万科企業への経営介入を試みた、広州本拠の恒大集団が深センで進めるマンション開発がうまくいかず、深セン本拠の万科企業の助力を得ようとした、といった具合だ。

 

 万科企業株への敵対的買収問題の決着は2つの方向から現れた。

 

 2017年1月、深センメトロは華潤創業の持ち株15%の全てを買うとした。これに伴い華潤創業が派遣していた3人の取締役も交代した。さらに6月、深センメトロは恒大集団保有の14%分も買い増した。深センメトロの万科企業への持ち分は29.38%になり、筆頭・安定株主となった。この過程で恒大集団の株式売却損は10億$(1100億円)に達した。

 

 もう一つの大きな動きは、中国の保険業規制当局のそれだ。当局は当初から宝能集団を好ましからざるものとして見ていたのだが、同社に「保険業規制」で網をかけた。

 

 宝能集団も恒大集団もグループ内の保険会社が大きな資金源になっていた。「保険」とうたってはいるが保険機能よりは資産運用機能の方が大きい「投資運用商品」の一種である。当局が目を付けているシャドー・バンキングの中核の一つをなす金融商品でもあった。

 

 中国の保険業規制当局は、宝能集団については会長に対して今後10年間、保険業に携わる事を禁止する命令を出した。恒大集団については傘下の保険会社に対して株式投資を1年間禁止するとともに、資産に対する株式の保有割合の上限を30%から20%に引き下げた。これで両社とも身動きが取れなくなってしまった。

 

 合わせ技が功を奏して、万科企業は企業防衛に成功した。なお「深センメトロ」と「深セン市役所」とは同体である。深センメトロが政府の保険業規制当局となんらかの連携をとっていたのかどうかは、もちろん不明だ。

 

 以上の話で未決着なのは宝能集団が依然として保有している25%分だが、今後これがどのように処理されるかについて、世界はもう関心を失っている。

 

(元=16.8円、ドル=110円 9月12日近辺のレート)

 

              ジャパン・トランスナショナル                                                                       

              代表 坪田 清

 

三井不動産リアルティ(株)発行

MFプレス Vol.     2017年10月号

 

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シンガポールの住宅市場、超長期低落からやっと底打ち

 前回に引き続きシンガポールについて、今回は住宅市場の話です。
 シンガポールでは2013年をピークに住宅価格が下がり続け、今年4-6月期までで15四半期連続の下落という事態に陥っていました。しかしこの9月下旬にBNPパリバが、また10月に入って政府の都市再開発庁が暫定値ですが市場の底打ちを発表しました。ちなみにデベの株価はこれらに先行して、春先頃までには大幅高となっていました。現物不動産市場で飛び交う話題に明るさを実感したのも、4~5月頃です。

 

 現在に至る住宅価格の超長期の下落は、シンガポール政府による不動産市場抑制策が原因です。外国勢の購入による価格上昇を懸念した政府は2009年から市場抑制策を導入、それでも住宅価格の上昇は止まらず、2013年に一連の非常に厳しい抑制策を追加的に導入、この結果、住宅価格が下落し始めた訳です。

 

 その後、政府の抑制策はなかなか解除されませんでした。ピーク比で11.7%の価格下落となった今年3月、市場抑制策に関しスタンプ税の一部軽減やモーゲージの借り入れ制限を緩めるといった緩和措置が取られました。小規模なものとはいえこの4年間で初めての緩和措置です。(「スタンプ税」は「印紙税」と訳す場合もありますが、政策手段として税率を機動的に変える点、日本の印紙税とは大きく異なります。)

 

 これと同時期に市場で明るい話が多く出てくるようになりました。新築住宅販売件数が4年ぶりの水準に回復した、政府による土地公売で応札者が24社もあった等です。特に目を引いたのは中国勢の龍光地産と南山集団による10億S$(830億円)という巨額の落札です。この入札では二番札も9.257億S$(768億円)と高額でした。住宅用地の仕入れ市場は半年近く前には回復済みだったのです。

 

 シンガポールは住宅価格のアップダウンが激しい点で、香港と似ています。1996年にピークだった住宅価格はその後、東アジア通貨危機とSARS問題を挟んで45%も下落したことがあります。今回の下落幅はピーク比で12%程度ですから、小幅だったとも言えます。

 

 なおシンガポールの住宅に投資する外国勢は一番多いのが中国、次にマレーシア、インドネシアの順です。購入者に占めるこれら外国勢の比率を2013年当時と現在を比べると中国勢はほとんど変わっていませんが、マレーシア勢、インドネシア勢は減少しています。
              ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清
(S$=83円 2017年10月10日近辺のレート)

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シンガポールの物流リート大手、GLPの身売り話に決着

 GLPはシンガポール上場の物流リート大手で、系列のリートは日本でも上場しています。同社は今年1月に「身売り」の方針を発表しました。

 

 企業が自分自身を「身売り」するというのは次のような手続きを言います。企業が売却される時は第三者が「買いたい」とオファーを入れるか、大株主が当該会社と共同で株の買い手を探すことが多いのですが、企業が「身売り」を考えるというのは経営者が経営にあたっている企業の株の買い手を自分独自で探すことを言います。経営の究極的な目的は株式価値(=株価)の上昇にあるわけで、経営努力によってコツコツと株価をあげるよりも高値で買ってくれるところに一括で売却した方が株主の利益に適うことがあります。

 

 こう判断した時、経営者が株主の代理としてできるだけ高い株価で一括で買ってくれる相手を探す、これが「身売り」です。株価は高いほど、株主のメリットとなります。

 

 今回のGLPの身売りは今年最大の不動産ディールとなるので、大変注目を集めました。手を上げそうなところにはウォーバーグ・ピンカス、ブラックストーン、KKR、RRJ、TPGといったファンドの世界的大手が並びました。ところが話がおかしくなってしまいます。

 

 買主の候補の一つに中国勢を中心としたコンソーシアムがあったのですが、この旗振り役がなんとGLPのCEO個人そのものなのです。おまけに彼はGLPの主要な資産である中国の物件についてなんらかの拒否権を持っているのでした。

 

 不動産の中身を熟知している内部情報精通者がビッドに参加するのでは他の会社は話をまじめに検討するだけ馬鹿らしく、今回の話は「茶番劇」だとされました。最終的な入札参加者は落札した中国勢のコンソーシアム以外はウォーバーグ・ピンカスただ一社です。

 

 このウォーバーグ・ピンカスの応札条件が傑作で、目一杯の高値なのですが法的な拘束力を持たない、いわゆる「ノンバインディング」といわれるオファーなのです。それでも中国勢は買収価格を高くせざるをえません。当初の思惑に比べてかなり高い買い物になったはずです。今回の「茶番劇」で最も得をしたのは予想以上の高値で売れたGLPの株主ですが、同社の最大株主はシンガポールのSWF、GICです。GICは近年、運用成績が不振で苦しんでいるのですが、棚ぼたを得ることになりました。

 

                   ジャパン・トランスナショナル 代表                  

                               坪田 清 
三井不動産リアルティ㈱発行
REALTY real-news Vol.28  9月号 2017年 掲載

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アメリカの不動産仲介業界に見る「不動産テック」の現状

 不動産とITテクノロジーをかけ合わせた「不動産テック」が話題ですが、アメリカの現状を見てみましょう。キーワードは「MLS」、「ジロー」、「AWS」、「レッドフィン」です。

 

 「MLS」とは「マルチプル・リスティング・システム」の略で、レインズのアメリカ版です。データがデジタルで入るので、物件当りの情報量はレインズより多くなっています。

 

 「ジロー」は不動産オンライン・リスティングの会社で、類似のサービスは日本にもあります。ジローは業界最大手で登録基本料も無料なため、売り委託を受けるとまずはここへリスティングします。タブレットでジローの地図を開けば近傍で売りに出ている物件が全て表示され、マークをタップすればそのページに飛ぶので詳しい情報や多数の写真が見れます。仲介会社が提供する情報はこれで大体が手に入るので、仲介担当者に求められるのはもう情報量ではなく、情報の編集・整理能力や分析・説明能力になりつつあります。

 

 「AWS」とは「アマゾン・ウェブ・サービス」の略です。アマゾンは非常に大型の超高速コンピュータを持っている訳ですが、その余剰の処理能力を外販することからスタートしたのがこのサービスです。契約する会社はウェブ(クラウド)を通してこれを使えます。

 

 ここで今回の話の主役、「レッドフィン」が出てきます。同社は「オンライン不動産仲介会社」の中で今のところ最も成功しています。非常に上手にソフトを組みAWSを使いこなすことで事務効率を飛躍的に高め、その分、対面サービスへ時間を割くことと割安な手数料の提供で、業績を伸ばしています。いわゆる「ハイブリッド型」のビジネスモデルです。

 

 効率化された事務の中には例えば提案書・ブローシャー作成があります。一匹狼が中心のアメリカの仲介業者にとって、これは一作業なのです。写真を多く載せようとすると普通のPCではすぐに動作が遅くなります。売り買いに伴う様々なスケジュールも調整しなくてはいけません。AWSの利用でこれらの全体がストレスなく行える訳ですが、いかに良いプログラムを用意できるかが死活的に重要で、レッドフィンはその開発に成功していました。

 

 以上の話が「不動産テック」の中途段階にすぎないことは明らかで、これからもこの流れはどんどん進化していくものと思われます。一つ分かることは、どんなにITが進んでも不動産仲介においては「人(仲介業者)」がますます重要になりそうだということです。ただし「ハイブリッド化」はどんどん進み、それに乗り遅れたところは淘汰されていくでしょう。

 

               ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

 

三井不動産リアルティ㈱発行
REALTY real-news Vol.27 8月号 2017年 掲載

 

アメリカの戸建て住宅レンタルの最大手同士が合併

★「ジャパン・トランスナショナル」検索改善用ブログです。

 

 今回、取り上げるアメリカのビジネスはまだ日本になく、このようなビジネスを何と呼ぶのかもまだ確定していない。

 それどころかこのビジネス、アメリカですら呼び名がやっと「戸建て住宅レンタル」に定着しそうという状態だ。ビジネスとして本格的に認知されたのは大体、2013年ころなのだ。

 

 「戸建て住宅レンタル」とは簡単言えば「非常に大きなスケールで行う『借家業』」だ。

 

 今回は業界第一位のインビテーション・ホームズと第二位か第三位のスターウッド・ウェイポイントが合併を発表した。

 新会社の賃貸住戸数は8.2万戸だ。すごい数だ。人口にすれば30万人くらいになる?

 

 元々はアメリカも今の日本と同様、「一戸建て住宅の借家」の大家さんは個人投資家がほとんどだったのだが、リーマンショック後の混乱時にビジネスチャンスが訪れた。

 差し押さえられた家が市場にあふれた一方、安くなった価格で個人が買おうとしてもローンが付かない。

そこを金満なウォール街のマネーが狙って、中古住宅を「土地価格+建物建築価格」より安い価格で買い集めた。

 貸しに出したところ、持ち家を追い出されたファミリーがどんどん借りた。

 

 数百戸以上まで成長させたポートフォリオをまるごと売り抜けたところも多かった。

 

 今回、合併を発表したインビテーション・ホームズやスターウッド・ウェイポイントは売りに回らずに、それらを買いに回って大きくなった会社だ。

 インビテーション・ホームズはファンドのブラックストーン系。

 スターウッド・ウェイポイントはスターウッド・キャピタル系とコロニー・キャピタル系が合併して「コロニー・スターウッド・ホームズ」にいったんなった後に、社名変更していた。

 

 今回の合併新会社に次ぐ同業の大手はアメリカン・4・レントである。

 

 ちなみにこのビジネス、明らかに曲がり角だ。

 もう「中古住宅を土地価格+建物価格より安い価格で買える時代」ではなくなっている。

 消費者も立ち直り、中古住宅をバーゲンハンティングする事は不可能になっているのだ。

 

<グローバル不動産経済研究会主宰/公認不動産コンサルティングマスター>

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バブル気味のカナダの住宅市場の先行きは如何に

 カナダの住宅ブームは中国人による投資等で勢いがつき、まず西海岸のバンクーバーで価格が大きく上昇、政治問題化しましたが、「外国人が購入する場合の重課税」、「ローン融資規制」、「空き家税」といった手立てにより強引に抑え込むことに成功しました。

 

 ところが投資資金は今度は東部のトロントに向かい、同市の3月の住宅価格は対前年比で33%上昇、対前月比でも6.2%上昇と「バブル」と言って良い状態になってしまいました。5月のトロントの一戸建ての平均価格は183.1万カナダドル(1.63億円)に達しています。

 

 トロントでの住宅価格の上昇はまだ続いてはいるのですが、その速度は直近では減速気味です。上昇速度が減速した原因は遅まきながらバンクーバーを見習って政府と州、市が協調して住宅価格抑制に入った(入る構えを示した)事と、価格が高くなった事により「売る人」、すなわち供給が増えた事にあります。

 

 トロントがこういう状況にある中で、市場をヒヤッとさせる事態が起きました。

 

 4月初旬、「ホーム・キャピタル」という住宅ローン融資大手のノンバンクの株価が暴落したのです。同社は同社に出入りする「モーゲージ・ブローカー」の仲介で住宅購入客にローンを融資しているのですが、ブローカーのうち45社が申し込み者の所得等を偽って申請していた事が判明しました。同社は質の悪い融資を相当額、抱え込んでしまっていたのです。

 

 この件について、トロントがあるオンタリオ証券委員会が同社は情報開示基準を満たしていないとしたことが、今回の株価暴落の直接的な原因です。同社は実質で年利22.5%という大変な高金利により年金基金から短期資金を借り入れ、当座の資金繰りを付けました。

 

 今は本件は落ち着き、金融システム内でこの件が「伝染」する可能性はなくなりましたが、一時はカナダで「リーマンショック」類似の事態が起きる端緒なのではと懸念されていたのです。ホーム・キャピタルのローンの主要顧客は銀行からローンを借りられなかった人たちで、これはアメリカ流に言えば「サブプライム・ローン」に相当するからです。アメリカでサブプライム専業大手が経営破たんしたのは、リーマンショック勃発の1年半前でした。

 

 幸いなことに、ホーム・キャピタル問題は5月中旬には事態は落ち着いたわけですが、カナダの住宅が「バブル」であるとすると、今後1-3年くらいのスパンでまだ油断はできないのかも知れません。

(カナダドル=89円、 7月10日近辺のレート)

 

             ジャパン・トランスナショナル 代表 坪田 清

三井不動産リアルティ㈱発行

REALTY real-news Vol.26 7月号 2017年 掲載